In dit artikel worden alle wetswijzigingen met betrekking tot AL (Alojamento Local, ofwel lokale accommodatie) uiteengezet, die op 1 november 2024 van kracht werden.
Wat houdt de nieuwe wet in?
In essentie wil dit wetsdecreet de nationale beperkingen die in 2023 door het programma Mais Habitação aan AL werden opgelegd, terugdraaien en de besluitvorming teruggeven aan de gemeenten, “rekening houdend met de unieke kenmerken van hun grondgebied.”
“De XXIV Constitutionele Regering heeft een publiek beleid voor de huisvesting- en toerismesectoren ontworpen, in overeenstemming met haar regeringsprogramma, genaamd ‘Portugal Bouwen: Een Nieuwe Strategie voor Huisvesting’. Het doel is om op korte termijn maatregelen goed te keuren en te implementeren om het aanbod te stimuleren, het vertrouwen in de huurmarkt te versterken, huisvesting voor jongeren te bevorderen en toegankelijkheid te garanderen.”
De nieuwe wetgeving herroept controversiële bepalingen zoals de niet-overdraagbaarheid van vergunningen, het verlopen ervan, en het verbod op nieuwe vergunningen in kustgebieden. Daarnaast behandelt het de bevoegdheden van VvE’s (verenigingen van eigenaren) om vergunningen te beperken of in te trekken in woongebouwen en past het het maximum aantal gasten aan voor accommodaties.
“In deze context is het belangrijk voorwaarden te creëren voor een evenwichtige integratie van lokale accommodatie in de woonomgeving, met respect voor grondwettelijk vastgelegde rechten zoals particulier initiatief, privé-eigendom en huisvesting, en met inachtneming van de economische en stedelijke impact van deze activiteit in Portugal.”
Waarom werd het oude decreet teruggedraaid?
De nieuwe wetgeving heeft als doel enkele van de controversiële wijzigingen terug te draaien die in oktober 2023 door de regering van António Costa werden ingevoerd onder het programma Mais Habitação (letterlijk: ‘meer huisvesting’).
De Portugese president Marcelo Rebelo de Sousa sprak op 21 augustus 2023 zijn veto uit over de wet, onder meer vanwege ‘het gebrek aan politieke consensus’. Het parlement keurde de wet op 22 september 2023 echter opnieuw goed, ondanks dat alleen de socialistische PS-partij van Costa voorstemde. De wet bracht veranderingen in huurprijzen, lokale accommodatie, leegstaande panden en belastingen.
Na corruptiebeschuldigingen viel de regering van Costa in november 2023, en verwacht werd dat sommige van zijn omstreden beleidsmaatregelen zouden worden teruggedraaid.
Decentralisatie van bevoegdheden over vergunningverlening
Begin 2024 kondigde de regering aan de bevoegdheid voor het registreren van lokale accommodatie terug te geven aan lokale autoriteiten. Zij mogen beslissen over het beëindigen van AL in woongebouwen of “de partijen uitnodigen om tot een overeenkomst te komen.”
De Nationale Vereniging van Portugese Gemeenten (ANMP) stemde in met meer bevoegdheden voor gemeenten. Volgens de vereniging zijn gemeenten beter in staat de balans te beheren tussen woningbehoefte en toeristische vraag. De ANMP waarschuwt echter dat er extra middelen en training nodig zijn om deze veranderingen te ondersteunen.
Belangrijkste wijzigingen
Terugkeer van de regulerende bevoegdheid over AL naar de gemeenten
Burgemeester Hugo Pereira van Lagos verklaarde in het tijdschrift Tomorrow: “Wij waren tegen de wet Mais Habitação, die nieuwe vergunningen voor appartementen verbood… De gemeente zal nu verantwoordelijk zijn voor nieuwe vergunningen en verlengingen. We zijn bezig met een document, Carta Municipal de Habitação, waarin we regels voor AL in Lagos vastleggen.”
Gemeenten met meer dan 1.000 geregistreerde AL’s moeten binnen 12 maanden beslissen of ze het aantal vergunningen willen reguleren. Ze mogen nieuwe vergunningen één jaar opschorten totdat hun nieuwe regels van kracht zijn.
Gemeenten mogen ook een lokale “ombudsman voor AL” aanstellen, die klachten afhandelt en aanbevelingen en goede praktijken biedt aan alle betrokken partijen.
Nieuwe Beperkings- en Groeigebieden
Gemeenten kunnen via een “administratief reglement” activiteiten reguleren op hun grondgebied. Ze mogen beperkingsgebieden instellen waar nieuwe AL’s worden beperkt, en duurzame groeigebieden waar extra eisen gelden. Deze zones moeten elke drie jaar worden herzien en gemeld aan Turismo de Portugal.
Overdraagbaarheid van AL-vergunningen
Artikel 7, dat onder Mais Habitação bepaalde dat vergunningen persoonlijk en niet-overdraagbaar waren, is ingetrokken. AL-vergunningen kunnen weer worden overgedragen, ook bij overdracht van kapitaal door bedrijven.
Duur van AL-vergunningen
Artikel 6-A, dat stelde dat vergunningen om de vijf jaar moesten worden vernieuwd, is ingetrokken. AL-vergunningen zijn niet langer tijdsgebonden. Gemeenten kunnen echter hun eigen regels toepassen.
Geen toestemming meer vereist van VvE
Eerder vereiste de wet toestemming van de VvE om een AL in een appartementsgebouw te openen. Deze verplichting is vervallen. Hostels in woongebouwen vereisen nog steeds toestemming, en bestaande VvE-reglementen mogen AL’s nog steeds verbieden.
Verlengde reactietijd voor aanvragen
Gemeenten krijgen nu maximaal 60 dagen om op een aanvraag te reageren, en 90 dagen voor gebieden met beperkingen.
Openbare informatie
Turismo de Portugal moet voortaan ook de vervaldatum van de verplichte AL-verzekering publiek maken, naast bestaande informatie zoals naam, capaciteit en houder.
Samenvatting van wijzigingen in AL-wetgeving:
- Afschaffing vervaldatum: AL-vergunningen verlopen niet meer automatisch.
- Overdraagbaarheid: Vergunningen kunnen weer worden overgedragen.
- Beperkte rol VvE: Geen toestemming meer nodig, tenzij het reglement AL’s expliciet verbiedt.
- Gemeentelijke bevoegdheid: Gemeenten mogen zelf regels opstellen en nieuwe vergunningen uitgeven of weigeren.
Overweegt u te investeren in verhuur?
Met de opheffing van de AL-beperkingen is dit hét moment om te investeren. Ten Hoopen helpt u graag met het vinden van het juiste pand.
De combinatie van hoge vraag, sterke huurinkomsten, goed klimaat, groeiende infrastructuur en een stabiele vastgoedmarkt maakt de Algarve tot een uitstekende keuze voor investeerders.
