Neste artigo, destacamos todas as alterações legislativas ao AL (Alojamento Local), que entraram em vigor a 1 de novembro de 2024.
O que significa a nova lei?
Essencialmente, este decreto-lei visa reverter as restrições nacionais impostas pelo programa “Mais Habitação” ao AL em 2023 e devolver aos municípios o poder de decisão local, “tendo em conta as características próprias dos seus territórios”.
“O XXIV Governo Constitucional desenhou uma política pública para os setores da habitação e do turismo, em harmonia com o seu programa de governo, intitulada ‘Construir Portugal: Uma Nova Estratégia para a Habitação’, que visa aprovar e implementar, a curto prazo, medidas para incentivar a oferta, reforçar a confiança no mercado de arrendamento, promover a habitação jovem e garantir a acessibilidade no setor habitacional.”
A nova legislação revoga elementos controversos como a intransmissibilidade das licenças, o prazo de validade das mesmas, e a proibição da emissão de novas licenças em zonas costeiras. Além disso, aborda os poderes dos condomínios para restringir ou cancelar licenças em edifícios residenciais e ajusta o limite máximo de hóspedes por unidade.
“Neste contexto, é importante criar condições para que o alojamento local se consolide de forma equilibrada com o ambiente habitacional, respeitando os direitos constitucionalmente consagrados da iniciativa privada, propriedade privada e habitação, conciliando os impactos económicos e urbanísticos desta atividade em Portugal.”
Por que o decreto anterior foi revertido?
A nova legislação visa reverter algumas das alterações controversas feitas em outubro de 2023 pelo governo de António Costa. O programa Mais Habitação, que significa literalmente “mais habitação”.
O Presidente da República, Marcelo Rebelo de Sousa, vetou a lei “Mais Habitação” na segunda-feira, 21 de agosto de 2023, criticando “a falta de consenso partidário”. O veto forçou os socialistas a reapresentar a lei ao parlamento para nova discussão. Ainda assim, o parlamento português aprovou novamente a lei a 22 de setembro de 2023, implementando alterações legislativas no arrendamento, alojamento local, imóveis devolutos e fiscalidade, com apenas o voto favorável do PS (Partido Socialista) de Costa.
O governo de Costa acabou por cair após acusações de corrupção em novembro de 2023, e já se antecipava que algumas das suas políticas, que muitos consideravam excessivas, seriam revertidas.
Descentralização do poder sobre licenciamento
No início deste ano, o governo anunciou a sua intenção de descentralizar os poderes relativos ao registo de alojamento local, devolvendo às autoridades locais a decisão de terminar o AL em edifícios residenciais ou “convidar as partes a chegar a um acordo”.
A Associação Nacional de Municípios Portugueses (ANMP) concordou em dar mais poderes aos municípios para regularem o alojamento local. A associação acredita que os municípios estão mais bem preparados para gerir as necessidades habitacionais e as exigências de alojamento turístico nas suas áreas. O decreto-lei, aprovado pelo governo em agosto, visa reforçar os poderes municipais, mas a ANMP alerta que serão necessários recursos e formação adicionais para apoiar estas mudanças. “A ANMP sempre entendeu que deveria caber aos municípios.”
Principais mudanças incluem:
Devolução dos poderes reguladores sobre AL aos municípios
O presidente da câmara de Lagos, Hugo Pereira, foi questionado sobre a sua intenção num artigo da revista Tomorrow. “Fomos contra a lei do programa Mais Habitação,” disse Hugo Pereira, “que proibia novas licenças para apartamentos… O município será (agora) responsável pelas novas licenças e datas de renovação. Estamos atualmente a elaborar um documento, a Carta Municipal de Habitação, que definirá as regras para as licenças de AL em Lagos. Pretendemos determinar as zonas onde o AL não poderá existir e onde será possível existir. Com este documento, podemos identificar onde precisamos de construir habitação para residentes (zonas residenciais), onde o AL não será possível. Mas, zonas turísticas como a Praia da Luz, Porto de Mós e Meia Praia serão elegíveis para licenças de AL.”
Câmaras municipais com mais de 1.000 registos de AL terão 12 meses para decidir se pretendem regular o número de estabelecimentos licenciados. Durante este período, poderão suspender novas licenças por um ano até definirem os seus regulamentos.
As câmaras que atinjam esse limiar poderão ainda nomear um “provedor do alojamento local” para ajudar na gestão da emissão de licenças. Esta pessoa deverá tratar reclamações, fornecer recomendações e elaborar “guias de boas práticas” para a operação de AL. Esta figura municipal deverá colaborar com moradores, titulares de licença, membros de condomínio e outras partes interessadas.
Novas Zonas de Contenção e Crescimento Sustentável
De acordo com a nova lei, os municípios podem aprovar um “regulamento administrativo” para controlar a atividade dentro do seu território, substituindo a legislação nacional. Este regulamento permite definir zonas de contenção e de crescimento sustentável.
As zonas de contenção podem restringir a criação de novos estabelecimentos, enquanto as zonas de crescimento sustentável podem exigir requisitos adicionais para o registo. As zonas de contenção devem ser reavaliadas a cada três anos e os resultados comunicados ao Turismo de Portugal.
Transmissibilidade das Licenças de AL
O artigo 7.º, que descrevia a “licença de abertura ao público” ou características da licença de AL, estipulava no âmbito do “Mais Habitação” que as licenças eram pessoais e intransmissíveis, exceto por sucessão em caso de morte. Isto impedia a transferência de estabelecimentos de AL, mesmo em casos de venda parcial por empresas com registo de AL.
Todas essas regras foram revogadas no novo decreto, o que significa que as licenças de AL voltam a ser transmissíveis, quer sejam detidas por particulares ou por empresas.
Duração das Licenças de AL
No regime anterior, a validade das licenças de AL era limitada, exigindo renovação a cada cinco anos. No entanto, esse artigo (6.º-A) foi também revogado. As licenças deixam de ter prazo de validade e não é obrigatório proceder a renovações periódicas. Contudo, os regulamentos municipais poderão definir regras distintas.
Isenção de Autorização de Condomínio para Instalação de AL
Anteriormente, o regime “Mais Habitação” exigia uma declaração de autorização do condomínio para instalar um AL em propriedades em regime de propriedade horizontal (por exemplo, apartamentos). Esses artigos foram revogados, deixando de ser necessário o consentimento do condomínio para abrir um AL num prédio residencial.
Contudo, hostels em edifícios residenciais continuam a precisar de autorização do condomínio, e se um regulamento interno do condomínio proibir ALs, não será possível criar um novo AL nesse prédio.
Aumento do Prazo de Resposta ao Pedido de Licença
O prazo de resposta da câmara municipal aos pedidos de licença de alojamento local aumentou de 10 para um máximo de 60 dias após a entrega do pré-aviso, ou até 90 dias no caso de pedidos em zonas de contenção.
Informação Pública sobre ALs
Anteriormente, o Turismo de Portugal era obrigado a disponibilizar no seu site informações sobre o AL, como o nome do estabelecimento, capacidade máxima e dados do titular da licença. Agora, passa a ser também obrigatória a divulgação da data de validade do seguro obrigatório do alojamento local.
Resumo das alterações à legislação de alojamento local
As principais alterações incluem:
- Eliminação da validade das licenças: as licenças deixam de expirar ao fim de cinco anos, passando a ser vitalícias.
- Transferência das licenças: volta a ser possível transmitir licenças, bem como as empresas detentoras de registos.
- Redução do poder dos condomínios: passa a ser possível obter uma licença sem autorização do condomínio, embora continuem a vigorar os regulamentos internos dos edifícios.
- Possibilidade de novas licenças: é revertida a quase proibição geral imposta pelo Mais Habitação, devolvendo aos municípios o poder de legislar sobre AL nos seus territórios e emitir ou recusar novas licenças com base no perfil habitacional de cada freguesia.
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