O mercado imobiliário em Portugal
Portugal tem experimentado uma recuperação econômica constante desde a crise financeira de 2008, com um crescimento robusto do PIB e um mercado imobiliário estável. Ao contrário dos ciclos instáveis de altos e baixos observados em alguns países, os preços das propriedades em Portugal aumentaram de forma gradual e sustentável. Esse crescimento constante é um indicador positivo para investidores de longo prazo, pois o mercado não está sujeito a flutuações extremas.
Essa alta qualidade de vida, combinada com um custo de vida relativamente baixo e uma situação política estável, aumenta ainda mais o apelo de possuir uma propriedade em Portugal. À medida que mais pessoas se mudam para o país, a demanda por imóveis continua a crescer, garantindo um mercado forte por muitos anos.
Legalidades da compra de uma propriedade em Portugal
O processo legal de compra de uma propriedade em Portugal é um grande atrativo para muitos compradores, pois é considerado seguro, protegendo tanto compradores quanto vendedores. No entanto, nunca se pode ser cuidadoso demais. Por isso, elaboramos um guia definitivo sobre o processo legal de compra de imóveis no Algarve para garantir que você não tenha surpresas indesejadas.
Sempre use um advogado
É altamente recomendável contratar um representante legal (advogado ou solicitador) ao comprar ou vender uma propriedade em Portugal. O advogado realiza atos essenciais, como redigir o Contrato Promissório de Compra e Venda, verificar se toda a documentação da propriedade está em ordem, confirmar na repartição de finanças que não há impostos pendentes e agendar a escritura pública no cartório, aliviando o comprador de futuros encargos.
Requisitos legais e fiscais
Os impostos sobre ganhos de capital são razoáveis e as taxas de imposto sobre a propriedade são relativamente baixas em comparação com outros países da Europa Ocidental.
Outro grande atrativo é que não há imposto sobre herança. Embora o imposto sobre herança tenha sido abolido em Portugal, um imposto de selo (Imposto do Selo) de 10% pode ser aplicado sobre heranças. Esse imposto de selo se aplica apenas a bens localizados em Portugal, como imóveis e outros ativos locais. Bens localizados no exterior não estão sujeitos a este imposto em Portugal, o que pode ser uma vantagem significativa para proprietários estrangeiros. No entanto, herdeiros legítimos, incluindo cônjuges, filhos, netos, pais e avós, estão isentos do imposto de selo sobre herança. Isso significa que esses herdeiros diretos não pagarão a taxa de 10% sobre a propriedade herdada em Portugal. Essa isenção visa reduzir a carga tributária das famílias e facilitar a transferência de patrimônio entre membros da família.
A abertura do governo a investidores estrangeiros e as leis fiscais favoráveis fazem de Portugal uma escolha financeiramente inteligente para compradores de imóveis. No entanto, é essencial consultar um consultor fiscal antes de comprar em Portugal para garantir que você compreenda todas as implicações fiscais.
Utilize um agente imobiliário licenciado
É altamente recomendável que tanto o vendedor quanto o comprador utilizem os serviços de uma agência imobiliária licenciada pelo governo, como a Ten Hoopen Realty. Nossa equipe multilíngue é composta por profissionais dedicados que se esforçam para fornecer aos nossos clientes o melhor aconselhamento e serviço possível.
Vantagens de usar um agente imobiliário licenciado:
- Conhecimento legal: Agentes licenciados entendem as complexas leis de propriedade em Portugal, garantindo conformidade e minimizando riscos legais.
- Gestão eficiente do processo: Cuidam da documentação essencial, verificações regulatórias e negociações, economizando tempo e reduzindo erros potenciais.
- Conhecimento do mercado: Oferecem insights valiosos sobre o mercado português, ajudando na avaliação precisa da propriedade e nas negociações favoráveis.
- Suporte multilíngue: Equipes multilíngues superam barreiras linguísticas, especialmente importantes para compradores ou vendedores internacionais que precisam navegar pelas regulamentações locais.
- Acesso a imóveis verificados: Agências licenciadas oferecem acesso a propriedades avaliadas, garantindo transparência e segurança na transação.
Impostos sobre a propriedade
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)
O IMT é baseado no preço de compra, tipo de imóvel e localização. O valor devido é variável, dependendo do preço da propriedade e se é uma segunda residência ou habitação principal. A taxa máxima é de 6,5% do preço da propriedade. Você deve solicitar a um profissional que calcule este valor antes de fazer uma oferta. O IMT é pago na repartição de Finanças ou na Casa Pronta antes do ato final da venda. - Imposto do Selo
Esse imposto incide sobre o preço de compra da propriedade e, se aplicável, sobre o valor do empréstimo. A taxa é de 0,8% sobre o preço de compra ou 0,6% sobre o valor do empréstimo. - IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)
Este é o imposto municipal anual baseado no valor da propriedade, variando entre 0,3% e 0,8%. Os compradores devem solicitar um ajuste “pro-rata”, pois o imposto é pago no ano seguinte ao qual se refere. Por exemplo, se uma propriedade for adquirida em novembro de 2024, os vendedores são responsáveis pelo IMI de janeiro até a data da venda, e os compradores pagam o imposto do período restante até 31 de dezembro de 2024. - Para quem compra uma unidade em condomínio, é necessário obter uma declaração da Administração do Condomínio confirmando que não há dívidas pendentes.
- Imposto sobre Ganhos de Capital (Mais-Valias)
Em Portugal, o imposto sobre mais-valias incide sobre o lucro obtido na venda de um imóvel por um valor superior ao da compra original. A tributação varia conforme o estatuto de residência: - Residentes: Pagam imposto sobre 50% do lucro a taxas progressivas de IRS.
- Não residentes (a partir de 2023): Também são tributados sobre 50% do lucro, com taxas variando entre 13,25% e 48%.
- Exceções: Vendedores que reinvestirem o valor da venda em uma nova residência principal dentro de Portugal ou na UE/EEE em um prazo de até 36 meses após a venda (ou 24 meses antes) podem obter isenção. Adicionalmente, pessoas com mais de 65 anos ou aposentadas podem obter isenções caso reinvistam os ganhos em produtos de aposentadoria elegíveis.
Lista de documentos necessários para a compra de um imóvel
O processo legal para comprar um imóvel em Portugal é relativamente simples. Para se qualificar para a compra, você precisará dos seguintes documentos:
- Número Fiscal Português (NIF)
Necessário para residentes e não residentes, pode ser obtido na repartição de Finanças. Para não residentes fora da UE, é obrigatório nomear um representante fiscal em Portugal. - Conta bancária portuguesa
O NIF é necessário para abrir uma conta bancária em Portugal e conectar serviços como água, eletricidade e telefone. - Identificação pessoal
- Cartão de Cidadão Português, ou
- Passaporte e número de contribuinte português (NIF).
- Verificação de documentos do imóvel
Seu advogado verificará a documentação da propriedade antes de aconselhá-lo a prosseguir com a compra. Isso inclui certificar-se de que taxas municipais e despesas de condomínio estejam em dia e que a documentação do imóvel corresponda à realidade.
Os documentos que devem ser analisados incluem:
- Certidão de Teor da Descrição Predial (prova da propriedade junto à Conservatória do Registo Predial).
- Caderneta Predial (confirma o registro fiscal do imóvel).
- Alvará de Licença de Habitabilidade/Utilização, emitido pela Câmara Municipal. Desde janeiro de 2024, devido ao “Licenciamento Simplex”, essa licença não é mais obrigatória no momento da venda.
- Ficha Técnica da Habitação, obrigatória para imóveis construídos após 2004.
- Certificado Energético, essencial para a assinatura da escritura pública. O custo varia conforme o tamanho do imóvel e é responsabilidade do vendedor.
Processo de compra de um imóvel em Portugal
O processo de compra envolve três etapas principais:
- Assinatura do Contrato Promissório (CPCV)
Esse contrato preliminar é assinado por ambas as partes e inclui detalhes sobre a propriedade, preço, condições e data de conclusão. O comprador paga um sinal (normalmente entre 10% e 20% do valor acordado). Se o comprador desistir, perde o sinal; se o vendedor desistir, deve devolver o dobro do sinal pago. - Pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões)
Esse imposto deve ser pago antes da assinatura da escritura pública. - Escritura Pública de Compra e Venda
Esse é o contrato final, assinado perante um notário, que transfere oficialmente a propriedade para o comprador. O pagamento do saldo do preço é feito nesse momento. Se uma das partes não falar português, é necessário um tradutor. Após a assinatura, as chaves são entregues ao novo proprietário. - Registro da propriedade no nome do novo dono (Registo Predial).
- Taxas notariais e de registro
O comprador é responsável pelo pagamento, que gira em torno de €1.300. - Transferência de contas de serviços públicos
Após a escritura, todas as contas (água, eletricidade, gás, telefone) devem ser transferidas para o nome do novo proprietário. O advogado pode ajudar nesse processo.
Conclusão
A compra de um imóvel em Portugal representa uma oportunidade segura e atraente de investimento, graças à estrutura legal robusta e às exigências claras de documentação. As rigorosas leis imobiliárias garantem que cada transação seja transparente e juridicamente sólida, proporcionando tranquilidade tanto para compradores nacionais quanto internacionais.
Portugal tem se destacado como um destino preferido para investidores, compradores de segunda residência e aposentados. Desde que os compradores sigam os procedimentos legais e busquem orientação profissional adequada, poderão navegar com segurança pelo processo de compra e desfrutar de todos os benefícios de possuir um imóvel neste país belo e vibrante.
Aviso Legal:
Este material é meramente informativo e não substitui aconselhamento profissional. Não nos responsabilizamos por eventuais perdas ou danos resultantes da utilização destas informações.
